Autor: Michał Sokołowski Koordynator Polskiej Grupy Osuszającej

Kupując używany dom na rynku wtórnym możesz spotkać się z jego wadami ukrytymi. Oczywiście należy odróżnić wady celowo ukryte od niewiedzy sprzedającego i kupującego. Jednak najważniejsze jest to aby wiedzieć dokładnie jaki faktyczny stan techniczny ma sprzedawany obiekt budowlany! A przecież nie każdy potencjalny nabywca nieruchomości jest rzeczoznawcą budowlanym. Można powiedzieć, że nawet nie wiele jest osób posiadających podstawową wiedzę budowlaną.

Na domiar złego najczęściej „kupujemy oczami” zwracając uwagę na ciekawe wykończenie wnętrz. A właśnie to atrakcyjne wykończenie pomieszczeń np. w designerskie kafle, podłogi drewniane czy zabudowy meblowe mogą zakamuflować nam rzeczywisty stan techniczny budynku. W skrajnych przypadkach mogą to być nawet wady czy uszkodzenia konstrukcyjne naruszające strukturę nośną budynku co wpływa nawet na bezpieczeństwo zdrowia i życia jego użytkowników. Nawet te mniej niebezpieczne przypadki mogą nam przysporzyć wiele nerwów oraz oczywiście nakładów finansowych.

 Do częstych przypadłości starszych budynków są uszkodzone lub skorodowane hydroizolacje czyli izolacje poziome i pionowe fundamentów, ścian oraz balkonów. Ma to destrukcyjny wpływ na mury budynku, tynki oraz inne powłoki wykończeniowe. Wilgotne mury mogą być przyczyną powstawania niebezpiecznych dla zdrowia grzybów budowlanych i wysoleń powodujących pękanie tynków wraz z łuszczeniem się powłoki malarskiej. Woda morze wchodzić w mury również z nieszczelnych dachów. Wadliwe izolacje mogą powodować również powstawanie mostków termicznych. Mostki termiczne powodują ucieczki ciepła z budynku co na pewno nie zakwalifikuje całej konstrukcji do miana domu energooszczędnego. W skrajnych przypadkach mostki cieplne doprowadzą do miejscowego zawilgocenia i zapleśnienia ścian oraz do przemarzania w zimie. Wracając do dachu również jego drewniana konstrukcja może mieć wady co spowoduje potrzebę całkowitej wymiany owego dachu. W skrajnych przypadkach można natrafić na zbutwiałe, gnijące i zagrzybione krokwie oraz inne elementy konstrukcji drewnianych.  To wszytko w przyszłości może spowodować zawalenie się całej konstrukcji dachowej. Oczywiście nie wolno zapominać o oknach, drzwiach czy kominach. Nieszczelności w tych elementach budynku również odbiją się wysokimi kosztami na nowym właścicielu nieruchomości.

Te wszystkie wymienione elementy nabywanej nieruchomości mają duży wpływ na jej wartość. Więc jeśli będziemy wcześniej znali te wszystkie wady i uszkodzenia to możemy dobrze zastanowić się nad kupnem naszego wymarzonego domu, który w rzeczywistości może stać się naszym koszmarem! Wiedząc o wadach ukrytych możemy przecież nawet zrezygnować z zakupu nieruchomości lub bardzo mocno obniżyć jej cenę. Wówczas obniżona cena zakupu pozostawi nam środki na naprawę i remont wadliwych elementów budynku. Warto powtórzyć jeszcze raz, że zachwycony powierzchownym wizualnym aspektem budynku klient może nie zauważyć poważnych wad budynku. W skrajnych przypadkach nie zauważy mokrych murów, zgniłych konstrukcji drewnianych czy nieszczelnych okien. A przecież nie wszystkie wady widać gołym okiem. Są problemy widoczne „gołym okiem” jak grzyby i pleśnie budowlane. Główną przyczyną powstawania pleśni budowlanych jest podwyższona ponad normę wilgotność pomieszczeń oraz murów. Niestety aby zlikwidować grzyb domowy należy dokładnie określić pochodzenie wilgoci, która jest jego pożywką. Może to być słaba wentylacja ale może to być też podciąganie kapilarne wody w murze.

Dużym problemem jest właśnie samo dopatrzenie się wad i korozji budynku. Bywają przykłady nowych nabywców domu, którzy w euforii zakupów nie zauważyli, że dom został przerobiony ze starej obory a zgniła konstrukcja dachowa grozi zawalaniem! Tym bardziej sytuacja była tragiczna, że nabyli nieruchomość w cenie rynkowej prawie nowego domu budowanego w nowoczesnych technologiach. Pomocne przy niepewnych zakupach mogą być ekspertyzy budowlane wykonane przez rzeczoznawców budowlanych. Oczywiście warto mieć na uwadze czy taki ekspert budowlany posiada specjalistyczne urządzenia pomiarowe. Ponieważ nawet wprawne oko czy ręka rzeczoznawcy nie są wstanie przeanalizować faktycznych parametrów np. wilgotności muru czy wykryć „na oko” mostki cieplne. Aby profesjonalnie to wszytko zbadać należy zadbać o odpowiednie specjalistyczne zaplecze sprzętowe. Na pewno przyda się tu kamera termowizyjna która „zobaczy” mostki termiczne, nieszczelności czy zawilgocenia. Higrometry czyli mierniki wilgotności pomogą ustalić ewentualne pochodzenie wody w murze i zweryfikować skuteczność hydroizolacji. Dzięki takim pomiarom i ekspertyzom budowlanym dowiemy się również ile będzie kosztować nas ewentualna naprawa wad budynku i remont. Przecież jeśli wady są tylko estetyczne to nie musimy rezygnować z zakupu wymarzonej posiadłości. Jeśli jednak okaże się, że fundament ma wadliwą hydroizolację to możemy liczyć się z kosztami nawet kilkunastu tysięcy za iniekcję i odtworzenie izolacji w murze.

Specjalista będzie w stanie również wstępnie wycenić ewentualne koszty doprowadzenia budynku do parametrów właściwych z normami budowlanymi. Pomoże wycenić np. osuszanie i odgrzybianie budynku. Mając to wszytko na uwadze warto dobrze się zastanowić czy nie potrzebujemy eksperta do pomocy przy oględzinach nieruchomości. Chociaż takie wparcie to koszt nawet 500 zł to taka ekspertyza budowlana rzeczoznawcy może uchronić nas przed stratami rzędu nawet 100 tyś złotych. Lub pomóc w przecenie nieruchomości właśnie o kilkadziesiąt tysięcy.